***進出口集團公司
農產品倉儲冷鏈物流基地項目
可行性研究報告

二零二四年七月
目 錄
一、概述 1
（一）項目概況 1
（二）項目單位概況 3
（三）編制依據 3
（四）主要結論和建議 4
二、項目建設背景、需求分析及產出方案 6
（一）項目建設背景 6
（二）規劃政策符合性 9
（三）項目建設必要性 14
（四）項目市場需求分析 17
三、項目選址與要素保障 28
（一）項目選址 28
（二）項目建設條件 28
（三）要素保障分析 30
四、項目建設方案 32
（一）工程建設方案 32
（二）建設管理方案 45
五、項目運營方案 48
（一）經營方案 48
（二）安全保障方案 49
（三）運營管理方案 52
六、項目投融資與財務方案 54
（一）投資估算 54
（二）盈利能力分析 57
（三）財務可持續性分析 60
七、項目影響效果分析 61
（一）經濟影響分析 61
（二）社會影響分析 61
（三）生態環境影響分析 62
（四）資源和能源利用效果分析 64
八、項目風險管控方案 67
（一）風險識別與評價 67
（二）風險管控方案 68
九、研究結論及建議 70
（一）主要研究結論 70
（二）問題與建議 70
十、附表、附圖和附件 71
附表1 銷售收入預測表 71
附表2 總成本表 72
附表3 外購材料表 73
附表4 外購燃料及動力費表 74
附表5 工資及福利表 75
附表6 利潤與利潤分配表 76
附表7 固定資產折舊費用表 77
附表8 無形資產及遞延資產攤銷表 78
附表9 流動資金估算表 79
附表10 資產負債表 80
附表11 資本金現金流量表 81
附表12 財務計劃現金流量表 82
附表13 項目投資現金量表 84
附表14 資金來源與運用表 86


一、概述
（一）項目概況
1.1項目名稱
農產品倉儲冷鏈物流基地項目
1.2項目建設單位
***進出口集團公司
1.3項目建設性質
新建項目
1.4項目建設地點
本項目建設地址位于廣東省佛山市南海區西樵鎮
1.5項目負責人
報告編制人：186，，0072，，8890（微）楊剛 工程師
1.6項目投資規模
本項目總投資為95000.00萬元，其中，建設投資為87000.00萬元（建筑工程費用為45884.10萬元，設備購置及安裝費用為26715.00萬元，土地費用為10400.00萬元，其他費用為2295.57萬元，預備費1705.33萬元），鋪底流動資金為8000.00萬元。
1.7項目建設內容
本項目總用地面積為260畝，總建筑面積為260080.00平方米。 項目主要建設內容如下：
主要建筑物、構筑物一覽表
工程類別 工程名稱 占地面積（㎡） 建筑工程量（㎡） 層數
主要建筑工程 冷凍庫 30000.00 30000.00 1
干貨儲存倉庫 90000.00 180000.00 2
分揀中心 7500.00 15000.00 2
配送中心 11000.00 22000.00 2
辦公樓 880.00 9680.00 11
職工宿舍 700.00 2800.00 4
食堂 400.00 400.00 1
配電房 200.00 200.00 1
總計 140680.00 260080.00
公共工程 場區通道及場地硬化 18000.00
綠化景觀工程 13000.00
其他配套管網工程 項 1項
1.8項目資金來源
本項目總投資資金95000.00萬元人民幣，資金來源為項目企業自籌。
1.9項目實施工期
本項目建設工期預計3年（2024年10月至2027年10月）。
1.10主要經濟技術指標
項目主要經濟技術指標表
序號 項目名稱 單位 數據和指標
一 主要指標
1 項目總用地面積 畝 260.00
2 項目總建筑面積 平方米 260080.00
3 容積率 1.67
4 建筑密度 % 150.05%
5 項目設計冷鏈倉儲儲存量 噸 60000.00
6 總投資資金，其中： 萬元 95000.00
6.1 建筑工程費用 萬元 45884.10
6.2 設備及安裝費用 萬元 26715.00
6.3 土地費 萬元 10400.00
6.4 工程建設其他費用 萬元 2295.57
6.5 預備費用 萬元 1705.33
6.6 鋪底流動資金 萬元 8000.00
二 主要數據
1 項目正常運營年銷售收入 萬元 80000.00
2 計算期內年均銷售收入 萬元 56000.00
3 年平均利潤總額 萬元 24768.92
4 年均凈利潤 萬元 18576.69
5 年均城建費及附加 萬元 368.36
6 年均增值稅 萬元 3069.70
7 年均所得稅 萬元 6192.23
8 項目定員 人 350
9 建設期 年 3
三 主要評價指標
1 項目投資利潤率 % 26.07%
2 項目投資利稅率 % 29.69%
3 稅后財務內部收益率 % 27.97%
4 稅前財務內部收益率 % 34.87%
5 稅后財務凈現值(ic=8%) 萬元 115,424.04
6 稅前財務凈現值(ic=8%) 萬元 163,297.40
7 投資回收期(稅后)含建設期 年 6.70
8 投資回收期(稅前)含建設期 年 6.13
9 盈虧平衡點 % 54.44%
（二）項目單位概況

（三）編制依據
1.《人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；
2.《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；
3.《佛山市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；
4.發展改革委等《關于推動物流發展促進形成強大的意見》；
5.國家發展改革委、交通運輸部《關于進一步降低物流成本的實施意見》；
6.《擴大內需戰略規劃綱要（2022-2035年）》；
7.《“十四五”現代物流發展規劃》；
8.《“十四五”冷鏈物流發展規劃》；
9.《辦公廳關于推進對外貿易創新發展的實施意見》；
10.《辦公廳關于促進內外貿一體化發展的意見》；
11.《中央 關于加快建設全國統一大市場的意見》；
12.《廣東省關于加快內外貿一體化發展的若干措施》；
13.《廣東省“十四五”現代流通體系建設實施方案》；
14.《廣東省推進冷鏈物流發展“十四五”實施方案》；
15.《廣東省加強和改進口岸工作支持外貿發展實施方案》；
16.《佛山市現代物流體系中長期發展規劃(2022-2035年)》；
17.《佛山市服務業發展五年規劃（2021-2025年）》；
18.項目公司提供的發展規劃、有關資料及相關數據；
19.國家公布的相關設備及施工標準。
（四）主要結論和建議
本項目研究“農產品倉儲冷鏈物流基地項目”的設計與實施，項目的建設將充分依托佛山市南海區區位優勢及資源優勢，利用企業現有人才資源、技術資源、經驗積累等，打造一個大型的農產品倉儲冷鏈物流基地，旨在利用中國龐大的農產品與消費品市場，同時促進國際農產品貿易，特別是與東歐、中亞、南美的貿易往來。該項目不僅有助于俄羅斯聯邦***進出口集團公司拓寬其在中國市場的業務范圍，還促進了中俄及中國與其他國家之間的雙邊貿易，增強了供應鏈的穩定性。
本次項目的實施符合我國、廣東省、佛山市、南海區現代物流相關產業發展政策，符合我國國民經濟可持續發展的戰略目標。項目將帶動當地就業，增加當地利稅，帶動當地經濟發展。項目建設還將形成產業集群，拉大產業鏈條，對廣東省乃至我國的經濟發展起到很大的促進作用。因此，本項目的建設不僅會給項目企業帶來很好的經濟效益，還具有很強的社會效益。
建議本次項目可行性研究報告被批復后，應抓緊進行項目后期建設及規劃設計工作，以的理念，搞好項目投資、工程設計、技術開發、設備采購等事宜。準備好充足的資金加快項目進度，以時間爭效益，盡快組織實施。

二、項目建設背景、需求分析及產出方案
（一）項目建設背景
物流業是融合運輸、倉儲、加工、包裝、配送、貨代、信息等產業的復合型服務業，是支撐國民經濟和社會發展的基礎性、戰略性產業，是現代產業體系的重要組成部分，也是拉動服務業快速增長的重要力量。加快發展現代物流，對于促進產業結構調整，轉變發展方式，提高國民經濟競爭力具有重要意義。目前國際上普遍認為，物流業的發達程度和水平高低是一個國家現代化程度和綜合國力的重要標志之一。在信息技術的支持下，發達國家的物流業已經成為國民經濟發展的重要支柱產業、提高經濟效益的重要源泉、產業升級和企業重組的關鍵推動力以及區域創新和經濟發展支撐環境的關鍵因素之一。由此可見，現代物流業已經成為發達國家具普遍影響力的經濟基礎和“朝陽產業”。
本報告有中投信德楊剛186，，0072，，8890（微）工程師編制，請勿復制。更多案例參考或報告的定制詢楊剛本人。