企業(yè)搬遷補償包括哪些?
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企業(yè)搬遷補償費用主要分為以下四個方面：
一是搬遷資產(chǎn)的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設備而生的補償?shù)?
二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實際情況而定，一般既包括實際經(jīng)營損失也可酌情包括預期經(jīng)營損失;
三是搬遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;
四是基于搬遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、搬遷獎勵費等。
(一)?搬遷資產(chǎn)補償費用
1、實踐中關于土地補償費用存在的問題。
企業(yè)的經(jīng)營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)搬遷必然會導致這種租賃關系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，搬遷補償對象是國有土地上的建筑物及附屬物，對空地或凈地的補償，搬遷法規(guī)并沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對集體土地上的建筑物搬遷也沒用規(guī)定。
也有直接通過招拍掛或劃撥的方式取得國有土地使用權的。但土地管理法中關于國有土地使用權收回方面，僅規(guī)定給予適當補償，但沒有詳細的規(guī)定。
全國各地方的搬遷土地補償，往往與房屋、建筑物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。
2、房屋、建筑物補償費用確定問題。
對于房屋、建筑物的補償，應當以相關房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標準。因為歷史原因無法辦理房產(chǎn)證明和土地證明的，可經(jīng)實際丈量確定。房屋、建筑物的價值一般應由搬遷人、被搬遷人共同委托評估公司，評估公司根據(jù)相關評估技術標準，確定房屋、建筑物的實際價值。
3、設備補充費用按照重置成新價計算
設備搬遷安裝費用應當按規(guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因搬遷而引起的損失費又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對于不可搬遷設備，搬遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。
在搬遷的實際操作中，搬遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，每個地方應當有確定的標準;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

伴隨國家城鎮(zhèn)化的發(fā)展，環(huán)保政策的實施，更多的城市的產(chǎn)業(yè)升級，使得很多企業(yè)面臨著企業(yè)拆遷、征遷、騰退的問題。面臨拆遷我們應該做些什么？如何確保企業(yè)的合法權益價值得到體現(xiàn)勢在必行。 企業(yè)拆遷評估，針對被拆遷企業(yè)現(xiàn)狀，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》確定評估范圍，依據(jù)相關評估準則確定評估程序、評估方法、實施具體評估事項。 一、明確拆遷評估范圍 1、??土地使用權 根據(jù)企業(yè)所擁有的土地使用權性質(zhì)不同，土地使用權分為：國有土地、集體土地、租用土地。 2、??房屋建筑物 企業(yè)經(jīng)營性用房主要有工業(yè)廠房、庫房、辦公用房、員工宿舍等，結構形式存在鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、鋼結構、簡易結構等。 3、??構筑物、附屬設施 企業(yè)一般所涉及到的硬化路面、廠區(qū)道路、水井、水塔、變壓器、地下溝槽、樹木、植被、廣告牌等等 4、??機器設備 根據(jù)企業(yè)所處行業(yè)不同，企業(yè)機器設備差異很大。在企業(yè)征遷補償評估中，機器設備往往劃分為：可搬遷設備與不可搬遷設備。 5、??停產(chǎn)停業(yè)損失 停產(chǎn)停業(yè)損失，主要是企業(yè)因拆遷被迫停產(chǎn)停業(yè)所發(fā)生的人員安置費、預期利潤誰是、訂單損失等等。 6、??其他資產(chǎn) 主要有原材料、存貨、生物資產(chǎn)等 二、現(xiàn)場實地查勘 根據(jù)企業(yè)委托事項，就評估范圍內(nèi)評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查取證并收集評估所需相關資料，本項工作建議在企業(yè)被拆除之前進行。 三、評估基準日的確定 評估基準日，作為評估對象價值的評估時點尤為重要。企業(yè)拆遷評估的基準日一般確定在現(xiàn)場踏勘日。對于已被拆除的企業(yè)選擇拆除日或委托日作為評估基準日。 四、評估方法的選擇 評估的基本方法有三種：成本法、市場法、收益法。在企業(yè)拆遷評估中，上述三種基本方法都會使用，對于房屋可采用上述三種方法，對于機器設備可采用成本法和市場法，對于構筑物附屬設施等多用成本法，停產(chǎn)停業(yè)損失采用收益法居多。具體方法的應用根據(jù)評估對象的具體情況確定。 評估測算、編制評估報告 北京海潤京豐資產(chǎn)評估事務所竭誠為您服務！

拆遷的停產(chǎn)停業(yè)損失，是指由于房屋的征收拆遷而造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動暫停或終止，由此產(chǎn)生的損失。其中包含因停產(chǎn)所支付的各項費用，以及應當獲取的正常收益。例如員工的薪酬、各種合同違約金、銀行貸款利益、經(jīng)營時的正常收益等。計算所得的停產(chǎn)停業(yè)損失應確實是因征拆房屋而造成的損失，且具有相當?shù)囊蚬P系，否則不予補償。停產(chǎn)停業(yè)損失是怎么計算出來的？各地對停產(chǎn)停業(yè)評估有什么標準？有哪些法律依據(jù)呢？
一、停產(chǎn)停業(yè)損失包括：因停產(chǎn)所支付的各項費用，以及應當獲取的正常收益。
（1）在工資薪酬方面，對于因拆遷而造成解除勞動合同的，應按有關勞動法規(guī)的規(guī)定考慮；未解除勞動合同的，應以停工期間的基本工資和社會保障費用考慮，社會保障等相關費用應以相關社保法規(guī)為準。
（2）各種合同違約金，其中包含銷售合同違約金和采購合同違約金。因拆遷導致合同違約的損失，應在進行解除合同協(xié)商的基礎上，以審查合同條款的具體內(nèi)容進行考慮。
（3）對于企業(yè)在停產(chǎn)停業(yè)過程中，所導致的貸款還款不能，以及產(chǎn)生的銀行貸款逾期利息等，按照實際情況來據(jù)實計算。
（4）企業(yè)經(jīng)營時的正常收益是指稅后的凈收益，要參照同行業(yè)平均收益率，該企業(yè)近三年的正常收益水平，以及停產(chǎn)停業(yè)持續(xù)的時間來綜合考量和計算。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。停產(chǎn)停業(yè)所持續(xù)的時間，是指企業(yè)接到拆遷通知后，自停產(chǎn)停業(yè)之日起，到重建恢復正常經(jīng)營之日止。
（5）對于承租企業(yè)的停業(yè)損失，以原合同約定的剩余租期來計算。
（6）其他因停產(chǎn)停業(yè)所產(chǎn)生的損失。

大中型企業(yè)在拆遷中鑒于主體不同于一般被拆遷戶和小微型企業(yè)的特殊性以及拆遷補償具體項目的差異性，的評估機構可以根據(jù)企業(yè)類型、企業(yè)取得土地和房屋權益的方式、企業(yè)經(jīng)營時間等因素，出具的評估報告供被拆遷方來使用，作為協(xié)商賠償?shù)囊粋€重要籌碼。
大中型企業(yè)拆遷過程中，涉及的資產(chǎn)過大，對于資產(chǎn)價值模糊不清，相關方對于賠償達不成一致時，建議及時聘請具有大中型企業(yè)拆遷評估經(jīng)驗的評估機構來評估。海潤京豐資產(chǎn)評估事務所是企業(yè)拆遷評估領域中經(jīng)驗豐富的事務所之一，多年來積累了評估大中型企業(yè)評估的豐富經(jīng)驗，奉行客戶至上的宗旨，不斷為大中型企業(yè)提供、的資產(chǎn)評估報告。
（一）土地、地上建筑物的價值補償
土地資源是一家大中型企業(yè)可以得以建立和存續(xù)的基礎，是大中型企業(yè)整體資源中基本、的部分。拆遷方給予的土地方面的補償是對土地使用權的補償。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這就說明，大中型企業(yè)在面臨征收拆遷時，房屋的補償應該以同類型房屋的市場價格來確定。
（二）停產(chǎn)停業(yè)損失的補償
大中型企業(yè)因為拆遷活動的進行，會在一段時間內(nèi)不能正常經(jīng)營，從而受有損失，這就是停產(chǎn)停業(yè)損失。《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十三條中規(guī)定：“對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”基于上述法律的規(guī)定，大中型企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失依據(jù)大中型企業(yè)自身效益的不同、停產(chǎn)停業(yè)期限進行計算。
（三）搬遷費用及搬遷損失的補償
大中型企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費除了將大中型企業(yè)所有的機器設備、各項生產(chǎn)資料、辦公用品從舊址搬到新址所產(chǎn)生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型大中型企業(yè)拆遷。
養(yǎng)殖禽畜是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重要組成部分，而養(yǎng)殖禽畜一般是在養(yǎng)殖場進行的，近年來隨著環(huán)境保護力度加大，很多地方對養(yǎng)殖場進行拆遷。但是有很多業(yè)主對養(yǎng)殖場的拆遷流程并不清楚，導致在拆遷過程中很盲目不知道該怎么做。那么養(yǎng)殖場拆遷評估流程一般是如何進行的呢
一、具有相關資質(zhì)的評估機構接受評估任務。評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
二、房屋評估前的準備。就是準備好產(chǎn)權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等的資料。
三、評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現(xiàn)場測定。
四、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補償提供可靠的依據(jù)。
五、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
六、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。
? ? ? 北京海潤京豐資產(chǎn)評估事務所（普通合伙）提供因拆遷涉及的實物資產(chǎn)評估、經(jīng)營損失評估及人員誤工損失評估等資產(chǎn)評估服務！
遇到征地拆遷賠償方會不會站在企業(yè)實際損失來考慮問題???，各企業(yè)或被拆遷方會不會得到合理賠償? 企業(yè)拆遷是關乎企切身利益的頭等大事，而企業(yè)拆遷是否順利，拆遷補償款是否如意則關系到企今后的事業(yè)開展。那么，我國對企業(yè)拆遷補償標準是怎樣規(guī)定的呢？關于企業(yè)拆遷評估方面我們應該怎么做呢？
資產(chǎn)評估報告的作用：
1、資產(chǎn)評估報告對委托評估的資產(chǎn)提供意見。
2、資產(chǎn)評估報告是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方及有關方面責任的依據(jù)。
3、對資產(chǎn)評估報告進行審核，是管理部門充資產(chǎn)評估管理的重要手段。
4、資產(chǎn)評估報告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。
評估報告的作用和意義
這個時候我們來鑒別一下此次評估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告，表示送達的就不是法律意義的評估報告，就是告知你一個大概的補償總額。再直接的說就是告訴你，你這個企業(yè)我準備給多少錢。
也就是拆遷方給你的輪報價，這個報價一般來講應該講都會比較低，這個來源于房屋按照建筑年限、證照等因素區(qū)別對待。比如講2002年航拍圖不體現(xiàn)的建筑面積拆遷方會作為處理，如果是建筑，必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴重偏低。
其實經(jīng)驗告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預期以外，沒有什么實際的意義，對整個補償?shù)恼勁袔缀跗鸩坏绞裁醋饔茫k法就是不予理睬。
評估作用：資產(chǎn)評估的作用主要有：
（1）評估作用：指對資產(chǎn)的實際現(xiàn)時進行量化的評定和估算。
（2）界定作用：指資產(chǎn)評估具有界定資產(chǎn)持有者各方對其資產(chǎn)份額及其量的作用。
（3）公證作用：指評估結果具有真實性、公平性和合法性的效力。
（4）優(yōu)化作用：指資產(chǎn)評估有利于優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務。這是在充分發(fā)揮評估、界定和公證之后派生出來的作用
評估資產(chǎn)的意義：
很多普通人在面臨征收的時候都很盲目，自己都不清楚自己的資產(chǎn)狀況，不清楚應該補償多少。即便跟征收方談判，也是無從下手。這時候，我們就要對自己的土地、房屋基本情況以及裝修情況做到心中有數(shù)，可以制作財產(chǎn)及損失清單，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到心里有數(shù)。

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