租金評估方法與計算邏輯
1. 收益法(適用穩定租金或明確租約)
流程：
a. 收集租金數據(當前水平、租期、條款);
b. 預測未來租金收入現金流;
c. 確定率(資本化率);
d. 通過凈現值法(折現現金流)或資本化率法(年租金/資本化率)計算租金價值;
e. 調整維護成本、空置率等因素，得出終值。
2. 直接比較法(依賴市場數據)
流程：
a. 收集類似物業市場租金數據(面積、位置、設施、租約);
b. 篩選相似特征的比較物業;
c. 根據差異(面積、裝修、設備)調整租金;
d. 綜合調整后租金，確定目標廠房租金價值范圍(區間值而非數)。
2. 直接比較法(依賴市場數據)
步驟：
a. 收集類似物業市場租金數據(面積、位置、設施、租約);
b. 篩選相似特征的比較物業;
c. 根據差異(面積、裝修、設備)調整租金;
d. 綜合調整后租金，確定目標廠房租金價值范圍(區間值而非數)。
土地租金評估專項流程
權屬核驗：核對宗地原始資料，確認土地使用權取得、使用情況及權屬狀態。
實地勘查：以企業申報表為依據，調查宗地登記狀況、權利狀況、用途、建筑物及地上附著物;了解地理位置、周邊環境、交通、市政配套;核查面積、臨街狀況、形狀、地質地形、容積率等。
市場調取：向當地相關部門獲取基準地價、地價指數及各項取費標準。
價值測算：根據宗地實際，選用收益法進行估算。
本公司從事：固定資產評估、無形資產評估、企業價值評估、房屋資金評估，房屋拆遷評估，全國資產評估接單中!
評估范圍：
房屋價值評估、拆遷房屋評估、租金評估、企業整體價值評估、公司股權評估、商標評估、專利評估、發明評估、版權評估、林地評估、廠房評估、養殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設備評估、機械評估、礦權評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經濟損失評估等等。
根據《房地產估價規范》，房地產估價方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設開發法。本次房地產租賃價值評估主要采用比較法、收益法、成本法，具體分析如下：
一、理論適用但客觀條件不具備的估價方法
收益法：通過估價對象價值、報酬率、收益年限，結合收益法原理計算年租金，進而確定租賃價值。但經估價師調查，泰興市收益價格與市場價值差距較大，租售比嚴重失調，故收益法不適用。
成本法：基于租金構成(折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金等)測算后修正得出租賃價值。因估價對象所在區域商業地租無法確定，故未采用成本法。
二、選用的估價方法及理由
比較法：利用市場上同類房地產近期租賃交易價格，通過直接比較或類比分析確定估價對象價值。估價對象所在區域房地產市場交易活躍，存在類似房地產租賃交易實例，故選用比較法。
在日常評估工作中，房租評估較為常見。評估師操作嫻熟，但新手可能存在難度，以下分享3種靈活運用的評估方法：
1. 比較法
簡便且具說服力的方法，需資料且有可比對象。通過對比實例的租金，對交易情況、時間、區域及個別因素(如樓層、朝向)進行修正，終得出評估租金。
2. 城市標準租金法
若城市已制定標準租金(按房產類型、等級劃分的基準租金)，可按以下步驟操作：
① 確定待估房產的類型、等級;
② 從標準租金表中查取對應基準租金;
③ 根據待估房產與參照系在新舊程度、朝向、樓層、環境等方面的差異，對基準租金進行修正;
④ 得出終租金。
3. 成本法
當租金資料不足時，可通過測算租金構成因素的實際費用(包括折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金共8項)，相加后得到試算租金，再結合房產新舊、朝向、層次等修正，確定終租金。此方法也用于標準租金測算。
此外，收益法衍生出積算法：先計算待估房產的基礎價格，乘以預期回報率，再加租賃合同規定的管理費、保險費、稅費等費用，得出評估租金。
租金評估的用途有很多，不僅可以幫助決策者合理評定租金，確保公平公正的租賃價格，也是物業、國企年末審計的必要報告，可以防止國有資產的流失，如您有房屋租金需要評估，可以咨詢我們。
