評估人員經實地勘察并分析收集的資料后，基于評估原則，結合評估對象實際情況及估價目的，采用收益法測算土地租金價格。

　　具體公式如下：

　　收益法計算公式：

　　A=V×(Y?g)/(1-(1+q/1+y)*n)

　　(式中：A-凈收益、V-土地價值、Y-報酬率(%)、g-租金增值率(%)、n-收益年限)

　　土地年租金 = (年凈收益 + 年運營費用 - 租賃押金的利息收入) ÷ (1 - 空置率)

　　采用成本法測算硬化場地重置成本，選取適當報酬率換算為租賃凈收益，并納入管理費、保險費、稅金等支出，反推計算得出場地硬化租金;終場地年租金 = 土地年租金 + 場地硬化租金。

　　租金評估所需資料清單

　　基礎資料：委托人/產權持有人營業執照(副本)、名稱變更證明、《資產評估申報表》、國有企業經濟行為文件(如董事會/股東會決議、國資部門評估立項批復)、《房屋建筑物現場勘察表》、待租房屋平面圖。

　　產權資料：已辦產權的《不動產權證書》等;未辦產權的買賣合同、繼承證明(公證書/判決書/調解書)、批文、契稅發票、面積測繪報告。

　　財務資料：已出租房屋的租賃合同。

　　店鋪租金評估是確定商業店鋪合理租賃價格的關鍵環節，其核心在于綜合考量以下因素：

　　1、位置與地理條件

　　涵蓋交通便利性(如地鐵/公交覆蓋)、人流量(日均/峰值數據)、區域商業氛圍(成熟商圈或新興區域)等要素。

　　2、面積與空間結構

　　包括實際使用面積、層高(影響業態適配性)、布局合理性(如動線設計、展示面寬度)等物理特征。

　　3、周邊環境與配套

　　涉及區域商業環境(競品密度、業態互補性)、生活/商業配套完善度(如停車場、物流通道)，以及政策規劃(如未來區域發展預期)。

　　通過系統分析上述維度，可為店鋪業主、租戶或投資者提供客觀租金參考，輔助租賃談判或投資決策。

　　根據《房地產估價規范》，房地產估價方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設開發法。本次房地產租賃價值評估主要采用比較法、收益法、成本法，具體分析如下：

　　一、理論適用但客觀條件不具備的估價方法

　　收益法：通過估價對象價值、報酬率、收益年限，結合收益法原理計算年租金，進而確定租賃價值。但經估價師調查，泰興市收益價格與市場價值差距較大，租售比嚴重失調，故收益法不適用。

　　成本法：基于租金構成(折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金等)測算后修正得出租賃價值。因估價對象所在區域商業地租無法確定，故未采用成本法。

　　二、選用的估價方法及理由

　　比較法：利用市場上同類房地產近期租賃交易價格，通過直接比較或類比分析確定估價對象價值。估價對象所在區域房地產市場交易活躍，存在類似房地產租賃交易實例，故選用比較法。

　　租金評估的用途有很多，不僅可以幫助決策者合理評定租金，確保公平公正的租賃價格，也是物業、國企年末審計的必要報告，可以防止國有資產的流失，如您有房屋租金需要評估，可以咨詢我們。

　　廠房租金評估要點

　　一、為何評估廠房租金

　　出租方視角

　　合理評估可大化：避免因定價過高流失客戶或過低損失收益。例如在工業集聚區，定價能吸引企業入駐，穩定收益。

　　承租方視角

　　明確租金評估標準有助于判斷價格合理性，避免租金過高推高生產成本(尤其制造業，租金直接影響產品競爭力)。

　　二、影響租金的核心因素

　　地理位置

　　交通便利性(臨近高速、鐵路貨運站或港口)及物流成本優勢顯著提升租金。如沿海港口廠房因進出口便利，租金內陸;周邊產業配套完善區域，租金隨需求上漲。

　　廠房條件

　　面積、層高、承重及配套設施影響租金：大空間、高層高(可搭建二層)廠房更受青睞;配備完善水電、消防、環保設施的廠房因減少企業后期投入，租金更具優勢。

　　市場供需

　　供應過剩時租金承壓，需求旺盛時租金上漲。例如新開發區廠房集中入市，若需求未同步增長，租金可能下調。

　　土地性質與年限

　　國有出讓土地廠房因產權清晰、穩定性強，租金通常集體用地;剩余使用年限長的廠房因長期價值明確，租金可能更高。