評估人員經實地勘察并分析收集的資料后，基于評估原則，結合評估對象實際情況及估價目的，采用收益法測算土地租金價格。
具體公式如下：
收益法計算公式：
A=V×(Y?g)/(1-(1+q/1+y)*n)
(式中：A-凈收益、V-土地價值、Y-報酬率(%)、g-租金增值率(%)、n-收益年限)
土地年租金 = (年凈收益 + 年運營費用 - 租賃押金的利息收入) ÷ (1 - 空置率)
采用成本法測算硬化場地重置成本，選取適當報酬率換算為租賃凈收益，并納入管理費、保險費、稅金等支出，反推計算得出場地硬化租金;終場地年租金 = 土地年租金 + 場地硬化租金。
法律依據依據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國土地管理法》《城市房屋租賃管理辦法》及地方實施細則等規定執行。
房屋租賃價格管理
住宅用房：嚴格執行國家和房屋所在地城市規定的租賃政策。
經營用房(如生產、經營活動)：租金及租賃條款由租賃雙方協商議定。
私房租賃價格管理
有地方標準的：按標準協商議定;
無地方標準的：遵循公平原則，參照實際租金水平協商，不得隨意抬高;
住宅用房租賃價格需符合相關規定標準。
固定資產報廢審批程序
報廢申請：使用部門上報需報廢設備至上級管理部門。
技術鑒定：由設備處、維修組、使用部門、財務處、監審處組成小組，出具技術鑒定意見。
審批流程：
設備處負責人審核《設備報廢審批表》;
分管院長批準后，提交器械管理會討論;
終報院長辦公會研究決定，并上報市國資局備案。
報廢處理：
財務處、監審處現場監督，在《固定資產報廢申請單》簽字確認;
可維修利用的，由維修組標注;無利用價值的需經資產評估確認后，進行殘值處理并上繳財務處。
賬目變更：設備處歸檔審批表，并憑此辦理固定資產賬目變更。
注：未達報廢年限但不符合安全、設計要求或療效不達標的設備，除廠家索賠或召回外，一律強制報廢。
辦公樓作為企業運營的核心場景，不僅是日常辦公的空間載體，更是企業形象塑造與成本控制的關鍵環節。尤其對國企和上市公司而言，開展租金評估具有的重要性：
為何進行租金評估?
?? 控成本：通過評估掌握市場真實租金水平，避免租金支出高估或低估，優化財務預算，助力精細化管理。
?? 保障財務合規：國企與上市公司對財務透明度要求嚴格，科學評估可提升財務報表真實性，滿足審計及監管需求。
?? 提升資產收益：對自有物業企業，合理定價能大化資產收益，為后續租賃、出售提供價值參考。
?? 支撐戰略決策：在并購、重組或擴張中，辦公樓租金估值直接影響測算與戰略布局。
?? 增強談判優勢：租賃談判時，基于數據的評估報告可為企業爭取主動權，提升議價能力，實現雙贏。
小貼士：建議委托第三方評估機構，綜合地段、面積、市場行情等因素開展全面分析，確保評估結果公正、客觀、可追溯。
總結：辦公樓租金評估不僅是成本控制的基礎，更是國企和上市公司規范治理與穩健運營的關鍵支撐。
根據《房地產估價規范》，房地產估價方法主要包括比較法、收益法、成本法、假設開發法。本次房地產租賃價值評估主要采用比較法、收益法、成本法，具體分析如下：
一、理論適用但客觀條件不具備的估價方法
收益法：通過估價對象價值、報酬率、收益年限，結合收益法原理計算年租金，進而確定租賃價值。但經估價師調查，泰興市收益價格與市場價值差距較大，租售比嚴重失調，故收益法不適用。
成本法：基于租金構成(折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金等)測算后修正得出租賃價值。因估價對象所在區域商業地租無法確定，故未采用成本法。
二、選用的估價方法及理由
比較法：利用市場上同類房地產近期租賃交易價格，通過直接比較或類比分析確定估價對象價值。估價對象所在區域房地產市場交易活躍，存在類似房地產租賃交易實例，故選用比較法。
在日常評估工作中，房租評估較為常見。評估師操作嫻熟，但新手可能存在難度，以下分享3種靈活運用的評估方法：
1. 比較法
簡便且具說服力的方法，需資料且有可比對象。通過對比實例的租金，對交易情況、時間、區域及個別因素(如樓層、朝向)進行修正，終得出評估租金。
2. 城市標準租金法
若城市已制定標準租金(按房產類型、等級劃分的基準租金)，可按以下步驟操作：
① 確定待估房產的類型、等級;
② 從標準租金表中查取對應基準租金;
③ 根據待估房產與參照系在新舊程度、朝向、樓層、環境等方面的差異，對基準租金進行修正;
④ 得出終租金。
3. 成本法
當租金資料不足時，可通過測算租金構成因素的實際費用(包括折舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金共8項)，相加后得到試算租金，再結合房產新舊、朝向、層次等修正，確定終租金。此方法也用于標準租金測算。
此外，收益法衍生出積算法：先計算待估房產的基礎價格，乘以預期回報率，再加租賃合同規定的管理費、保險費、稅費等費用，得出評估租金。
啥時候需要做不動產評估報告?
不動產評估報告是機構對房產、土地等價值的評估文件，以下場景需提供：
交易/轉讓時
買賣房產、房屋出租評估、土地或轉讓廠房、商鋪等，需評估價值作為定價參考。
抵押融資時
以不動產抵押借款，需評估價值供金融機構核定貸款額度。
出資/抵債時
以房產、土地作價入股或抵償債務，需評估確保雙方認可公平定價。
過戶/繳稅/規劃時
辦理不動產過戶、繳稅，或涉及拆遷補償、城市規劃，需評估保障合規與權益。
簡言之，評估報告是“估價證明”，為交易、抵押、過戶等場景提供價值認定依據。
