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供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
認(rèn)證
報(bào)價(jià)	人民幣 200.00元
關(guān)鍵詞	北京房產(chǎn)拆遷評(píng)估,房產(chǎn)拆遷評(píng)估,房產(chǎn)拆遷評(píng)估,房產(chǎn)拆遷評(píng)估
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號(hào)院5號(hào)樓24層2816

產(chǎn)品詳細(xì)介紹

　　中合益德資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估范圍：房屋價(jià)值評(píng)估、拆遷房屋評(píng)估、廠房拆遷評(píng)估，企業(yè)拆遷評(píng)估，企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估、公司股權(quán)評(píng)估、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估、無形資產(chǎn)評(píng)估、軟著評(píng)估、商標(biāo)評(píng)估、專利評(píng)估、發(fā)明評(píng)估、版權(quán)評(píng)估、林地評(píng)估、廠房評(píng)估、養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估、庫房評(píng)估、采石場(chǎng)評(píng)估、磚廠評(píng)估、土地評(píng)估、道路評(píng)估、設(shè)備評(píng)估、機(jī)械評(píng)估、礦權(quán)評(píng)估、樹木評(píng)估、果園評(píng)估、苗圃評(píng)估、花草評(píng)估、石灰廠評(píng)估、水泥廠評(píng)估、經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估等等。

　　房地產(chǎn)拆遷評(píng)估，即拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評(píng)估辦法，對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。這一評(píng)估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會(huì)公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶對(duì)拆遷評(píng)估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場(chǎng)可比實(shí)例少，增加了查勘和市場(chǎng)調(diào)查的難度。

　　(3)測(cè)算難度大：收集被拆遷房屋市場(chǎng)資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評(píng)估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評(píng)估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評(píng)估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問題多，補(bǔ)償需經(jīng)過多次評(píng)估和談判，結(jié)案時(shí)間長(zhǎng)。

　　(6)收費(fèi)難度大：干預(yù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償談判不順等因素導(dǎo)致收費(fèi)困難。

　　應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評(píng)估人員應(yīng)保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認(rèn)可。

　　(2)積極溝通消除對(duì)立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務(wù)所與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的對(duì)立情緒，推動(dòng)拆遷評(píng)估工作的順利進(jìn)行。

　　(3)加大研究力度增強(qiáng)執(zhí)業(yè)能力：強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研的重要性，深入基層市場(chǎng)收集一手資料;深入學(xué)習(xí)理論知識(shí)，熟悉相關(guān)法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓(xùn)，提高職業(yè)水平;加強(qiáng)同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評(píng)估進(jìn)度、范圍、深度及評(píng)估費(fèi)用支付等條款，確保評(píng)估費(fèi)用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：對(duì)特殊問題和典型拆遷評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評(píng)估質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，確保評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計(jì)的條件下，評(píng)估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對(duì)老舊房屋建筑定價(jià)的關(guān)鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評(píng)估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評(píng)估折舊與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊的差異，對(duì)于評(píng)估人員正確使用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估至關(guān)重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評(píng)估中的折舊，本質(zhì)是評(píng)估房屋建筑從重置成本到評(píng)估日期的價(jià)值減損，即考慮多種因素導(dǎo)致的價(jià)值降低或損失。這是一種降價(jià)調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評(píng)估日期的現(xiàn)值。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊則是將房屋建筑的初始成本分?jǐn)偟缴a(chǎn)成本中，以回收其原始取得價(jià)值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟(jì)壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時(shí)間段。

　　資產(chǎn)評(píng)估采用經(jīng)濟(jì)壽命，由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，根據(jù)房屋狀況、維護(hù)情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的量，受多種因素影響。而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的壽命則考慮技術(shù)、稅務(wù)政策和社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設(shè)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評(píng)估和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在確定壽命時(shí)都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊)。但財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)主要關(guān)注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評(píng)估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟(jì)折舊。

　　社會(huì)化程度要求不同

　　資產(chǎn)評(píng)估的折舊基于評(píng)估日的重置成本，隨時(shí)間變化;而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時(shí)間變化。資產(chǎn)評(píng)估得出的實(shí)際價(jià)值可能與市場(chǎng)價(jià)值一致，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的賬面價(jià)值則不一定。

　　維修費(fèi)用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會(huì)產(chǎn)生耗損，需進(jìn)行維護(hù)和維修。資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要考慮可修復(fù)耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)則根據(jù)維修或改進(jìn)的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊未提完但資產(chǎn)評(píng)估顯示價(jià)值已很低，或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)折舊已提完但資產(chǎn)評(píng)估仍有較大價(jià)值的情況。這往往令評(píng)估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　科學(xué)實(shí)用的評(píng)估方法同時(shí)具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映實(shí)際交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一般可以通過以下三個(gè)途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費(fèi)用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評(píng)估其價(jià)值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評(píng)估的三大基本方法：市場(chǎng)比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、線路價(jià)法、趨勢(shì)法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評(píng)估方法有其不同的應(yīng)用場(chǎng)景。

　　每種評(píng)估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得到不同的結(jié)果。

　　房屋拆遷評(píng)估成本法中成本的組成內(nèi)容

　　成本法一般理解為：求得定價(jià)目標(biāo)房地產(chǎn)在定價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣減折舊，以此估算定價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。一般意義上的成本是指生產(chǎn)和銷售過程中所耗費(fèi)的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價(jià)中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻(xiàn)的成本應(yīng)獲得的報(bào)酬即利潤(rùn)。因此，成本法定價(jià)不是求得定價(jià)對(duì)象的成本，而是通過對(duì)其價(jià)格形成過程中各種耗費(fèi)(成本)和利潤(rùn)的分析計(jì)算來求得定價(jià)對(duì)象的價(jià)格。換句話說，成本法是通過模擬定價(jià)對(duì)象的生產(chǎn)過程求得其價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　使用成本法進(jìn)行定價(jià)，需要弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的組成內(nèi)容和其含義本質(zhì)。《規(guī)范》明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一般組成內(nèi)容：“重置價(jià)格或重建價(jià)格應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造不同的定價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需成本和應(yīng)繳稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其組成包括以下內(nèi)容：1、土地取得費(fèi)用;2、開發(fā)成本;3、期間費(fèi)用;4、項(xiàng)目開發(fā)利息;5、銷售稅金;6、開發(fā)利潤(rùn)。”房地產(chǎn)的價(jià)格從開發(fā)建設(shè)的角度來看是由成本和利潤(rùn)構(gòu)成的，但從定價(jià)的角度來看，修建房地產(chǎn)的某些成本和利潤(rùn)并不一定決定其價(jià)格或價(jià)值。這是因?yàn)椋悍康禺a(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值是由其效用決定的，修建房地產(chǎn)的耗費(fèi)只有產(chǎn)生被市場(chǎng)認(rèn)同的效用時(shí)，這種耗費(fèi)才會(huì)對(duì)價(jià)格或價(jià)值產(chǎn)生貢獻(xiàn)，才會(huì)提升價(jià)格或價(jià)值。否則，耗費(fèi)再多也有可能不提升價(jià)格或價(jià)值，甚至降格或價(jià)值。當(dāng)耗費(fèi)和其產(chǎn)生的效用不匹配時(shí)，耗費(fèi)也不會(huì)和價(jià)格或價(jià)值呈正比調(diào)整。效用所需耗費(fèi)的成本，不是由個(gè)別生產(chǎn)耗費(fèi)決定的，而是由社會(huì)的一般平均耗費(fèi)決定的。也就是說，并不是能產(chǎn)生效用的個(gè)別耗費(fèi)越大或越低，相應(yīng)的價(jià)格或價(jià)值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產(chǎn)價(jià)格組成內(nèi)容應(yīng)該是客觀合理的。對(duì)此，《規(guī)范》也作了相應(yīng)說明。

　　房屋拆遷評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評(píng)估費(fèi)用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評(píng)估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準(zhǔn)，評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為8元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評(píng)估費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降為7元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為6元/平方米;若評(píng)估戶數(shù)達(dá)到800戶及以上(含800戶)，則收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為5元/平方米。上述標(biāo)準(zhǔn)可視實(shí)際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。

　　在房屋性質(zhì)方面，評(píng)估收費(fèi)涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評(píng)估，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評(píng)估復(fù)雜程度的影響，我國(guó)建筑物拆遷估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一。一般而言，費(fèi)用受建筑物面積、地理位置及評(píng)估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評(píng)估機(jī)構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費(fèi)價(jià)格。

　　需強(qiáng)調(diào)的是，收費(fèi)價(jià)格的制定應(yīng)確保合理、公平，并嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價(jià)值影響因素。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，旨在以市場(chǎng)為導(dǎo)向定價(jià)，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價(jià)，確保定價(jià)遵循市場(chǎng)規(guī)律。

過往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過度索價(jià)的情況。核心問題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價(jià)或被拆遷方無理，關(guān)鍵在于回歸市場(chǎng)機(jī)制。公開透明的市場(chǎng)價(jià)格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時(shí)，評(píng)估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，欲依法爭(zhēng)取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評(píng)估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評(píng)估面臨難題時(shí)，歡迎咨詢我們獲取建議。

　　拆遷第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)是立于拆遷當(dāng)事人的機(jī)構(gòu)，專注于對(duì)拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進(jìn)行公正、客觀、的評(píng)估。其主要職責(zé)和作用在于：

　　在拆遷過程中，該機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格遵循法律法規(guī)與評(píng)估準(zhǔn)則，確保評(píng)估結(jié)果的合法性、合理性與準(zhǔn)確性。此類評(píng)估報(bào)告對(duì)拆遷的公平性與合理性至關(guān)重要，不僅為雙方提供了談判的基礎(chǔ)，還有助于減少爭(zhēng)議，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。