湖北黃石旅游經營權評估，景區設備價值評估
旅游資源經營權評估
旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經營權的基本概念
內容提要：旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，在市場交易中以價格的形式反映其價值。本文在闡述旅游資源經營權的基本概念的基礎上，結合旅游資源的特點，構建旅游資源經營權的價格評估的指標體系，運用資產評估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經營權的價格評估方法。
旅游資源經營權作為一種資本化的財產權，在市場交易中以價格的形式反映其價值。據不完全統計，目前全國涉及旅游資源經營權“出讓”或者“拍賣”的景點已有300多個，而其價值評估在交易過程中起著重要的作用。
一、旅游資源經營權價格評估概述
旅游資源經營權價格的概念
1.旅游資源的經營權
旅游資源經營權是指對旅游資源一定時期的占有、使用和收益的權利，是一種以合約形式規定的法律上的財產權利。其表現為兩種形式，一是對已進行一定程度開發或投入的旅游景區、景點的占有、使用、和收益權利，可稱為旅游景區經營權；另一種是對尚未進行開發或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權。
2.旅游資源經營權價格
旅游資源經營權價格是在一定期限中持有旅游資源的使用權、收益權所形成的一種價格。目前我國旅游資源的所有權歸國家，旅游資源經營權的價格是以旅游資源的使用權、收益權出讓、轉讓為前提的，因此，以一次性支付的旅游資源這個非凡標的多年的資本現值總額，是旅游資源所有權在經濟上的實現形式。旅游資源經營權價格的形成包含兩種形式：其一是以價值為基礎的受供求關系調節的一般商品價格形式，如旅游風景區中已投入和開發的基礎設施；其二是以其性和經營壟斷性為基礎形成的價格
方式，如景區里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的非凡性，決定了旅游資源經營權價格形成方式的復雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡單采用一般商品的價格決定形式。旅游資源和一般的國有資產也有較大區別，它是一種“公益性國有資產”，因此也不可將一般國有資產出讓經營權的方式套用到旅游資源上。
旅游資源經營權價格評估
旅游資源經營權價格評估是根據旅游資源屬性和特征，以旅游資源經營權的轉讓為目的，運用科學的方法對旅游資源的現時價格進行評定和估算，其核心是對旅游資源在某一時點的使用權價格進行估算。
旅游資源作為非凡的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國有資產，難以用單位價格形式確定其價格，評估時，不僅要對其市場的有形價值和無形價值進行評估，并以此作為經營權價格評估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應對其社會價值、生態價值進行效益評價和效益貨幣化。
目前我國的評估工作，無論是評估實務，評估治理，還是在評估的理論研究方面都獲得了一定的進步和發展，但比之于發達國家的評估工作，比之于客觀提出的對評估工作的需要還有較大的差距，非凡是對旅游資源這種性、行業性較強的評估，理論研究尚待深入。
二、旅游資源經營權價格的評估指標
旅游資源在經營權轉讓過程中包括完全未開發的旅游資源的轉讓和已有一定程度開發的旅游資源的轉讓，因此，對于完全未開發的旅游資源的經營權價格，我們只能通過旅游資源自身的價值評估和預期收益狀況來確定；對于已有一定程度開發的旅游資源，由于旅游資源的構成中既包括消耗了一般人類勞動的勞動產品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎的非勞動產品，其旅游資源經營權價格確定時，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變為人類可直接利用的資源的各種勞動消耗在旅游資源經營權轉讓中得以補償，同時還應將其中的性和壟斷性資源以租金折現的形式來實現其所有權價格。
旅游資源自身價值評估指標
旅游資源的自身價值的評估，目前業界還沒有一個統一的模式，不同學者基于不同的目的，提出了不同的評估體系。這里我們從旅游資源經營權出讓的角度來進行討論，也就是說對旅游資源自身價值的評估，主要考慮能產生經濟效益，能將其價值轉化為貨幣，換句話講，就是能對旅游者產生吸引力的價值進行評估。
1.觀賞價值；2.文化價值；3.科學價值；4.資源豐度；5.環境指標。
旅游資源開發程度和開發條件指標
旅游資源的開發程度指標包括景區已開發投入的成本指標，尚未開發的旅游資源的價值評估指標兩部分。對于尚未開發的旅游資源的價值評估仍可采用上述指標進行評價，只是在評估時需注重與已開發景觀的協調和平衡。
1.投入成本指標
旅游資源開發、建設成本：包括旅游資源勘測、規劃、設計成本；景點建筑物成本；基礎設施和服務設施建設成本；土地利用成本。
生態環境保護成本：環境保護費用和環境綠化費用。
旅游資源治理成本：包括治理費用、人才培訓費用、景點維護費用等。
損失補償成本：如，轉讓山林搞旅
游開發，不僅使農民失去勞動手段，而且會造成直接的經濟損失，這些損失應由受讓方補償。
2.開發條件指標
旅游資源的開發條件指標是指對完全未開發的旅游資源和已有一定程度開發的旅游資源的開發和進一步開發的可行性狀況的一個評價。具體包括：
地區經濟條件；可進入性： 景區容量條件；施工條件
效益評估指標
旅游資源的效益評估指標這里包括對尚未完全開發的旅游資源預期效益評估以及已投入開發的旅游景區旅游資源現有效益的評價和未來效益的增長預期。
1.現有效益的評估指標
目前年平均接待游人量； 旅游者的人均消費額； 旅游者的人均接待成本； 目前年平均凈收益； 年均收益增長率。
2.預期收益評估指標
旅游客源市場需求量猜測
我們采用L.J.Crampon提出的引力模型：
Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數的某種量度；
Pi：客源地人口規模、財富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數或潛在旅行的人數，它可以是幾個變量的組合；
Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；
Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時間來表示；
G：經驗估計系數，是個調節其他變量大小的比例常數，以盡可能準確解釋旅游活動Tij的觀察水平；
b：經驗估計系數，其值反映距離作為一種阻力函數對旅游影響的相對程度，不同的旅游資源由于距離對其的影響不一樣，b值取值也不一樣。
旅游者人均消費水平
旅游者的預期人均消費水平取決于未來旅游資源的開發狀況在考慮物價因數和消費水平變化的因素等變量下的一個粗略估計。
三、旅游資源經營權價格評估的方法
關于旅游資源經營權價格的評估和確定目前國家沒有頒布相應的法律法規作為依據，惟一可以參考的是1985年發布的《風景名勝區治理暫行條例》，但對于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態。這里筆者參考國家關于土地資源出讓使用權價格確定的方式結合旅游資源的非凡性作一個初步探討。
旅游資源經營權價格評估
1.出讓、委托估價主體
我國旅游資源絕大部分屬于國家所有，各級地方的作為國有資產的“代理人”，應該成為旅游資源經營權出讓的主體，同時也應是委托估價的主體。
2.價值內涵
旅游資源經營權價格是一定年限的價格，受讓者向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經營權價格評估應明確價格內涵。
旅游資源經營權價格包括三部分，旅游資源資產的地租本金化價格、投資成本以及旅游資源投資應得利潤。
旅游資源資產的地租本金化價格是旅游資源的收益和級差收益按社會平均利潤率
還原成本金的價格。投資應得利潤是指本行業的平均利潤。
旅游資源經營權價格的估價方法
1.收益現值法
收益現值法是在估算旅游資源未來每年預期純收益的基礎上，以一定的折現率，折算為評估日收益總和的一種方法。這里須注重的是，由于旅游資源的開發程度的不同，收益的確定也應不一樣。對于尚未開發的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設開發法，在結合旅游資源的自身價值評估的基礎上，考慮旅游資源的開發條件和市場的需求狀況來估計旅游資源開發后的收益狀況。
其計算式：
P=Ftk1①
P：旅游資源經營權價格；
Ft：在對旅游資源假設開發的條件下能帶來的預期年收益水平；
α：旅游資源開發條件系數；
β：對旅游資源經營權市場需求系數；
γ：其他影響因數的系數；
λI：各種影響因素的權重；
k1：經營權年限內的年金現值系數。
這里須說明一點，Ft的準確性取決于對旅游資源自身價值的正確評估和對旅游者需求的正確把握的基礎上。
對于已有一定程度開發的旅游資源的收益主要以評估當年旅游景區現有收入為準，
加上未開發旅游資源的收益來加以確定。
其計算式：
P=I×G×k2+①
I：評估當年旅游景區現有收入；
G：景區的年均增長率；
k2：在經營權年限內的等差年值現值系數。
①：對旅游資源的未開發部分的經營權價格其確定方式采用①式。
2.成本法
在用成本法計算出讓旅游資源經營權價格時，其價格為旅游資源的投入格與旅游資源帶來的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應歸旅游資源所有者即國家所有，相當于出讓金部分。投入格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權時支付的平均成本。
其計算式：P=∑Gi+/L
GI：各種投入要素的評估值； R1：收益；R2：級差收益； L：本金化率。
R1+R2是旅游資源的增值收益，它等于旅游業平均銷售利潤率與社會平均利潤率之差乘以旅游產品的銷售收入。
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