湖北恩施賓館無形資產評估
賓館是一種商業性物業。長期以來,有關商業性物業估價的實踐和研究主要集中在零售業房地產、工業廠房和商用辦公樓等領域,有關賓館估價方法的研究并不多見。因此,無論是估價機構還是投資者,在評估賓館價值時,都沒有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業性物業開發的估價方法。
賓館價值由四個部分組成:土地、建筑物、內部設施和商譽等。就土地和建筑物而言,賓館與其他商業性物業一樣,可以按照同樣的原理進行估價,但是,賓館業所的一些特點,如賓館用途單一、需要特殊的管理經驗,以及賓館價值與其未來產生凈收入的能力直接相關等,使得賓館估價在較大程度上不同于其他商業性物業。
一、傳統的賓館價值評估方法
在一般情況下,傳統的賓館價值評估方法主要是以下兩種：
（一）重置成本法
重置成本法假設購買者愿意支付不多于建造具有同等設施水平賓館成本的價格,既不考慮市場愿意支付的價格,也不考慮賓館未來產生凈收入的價值。估價時,按當前價格估計賓館建造成本,然后根據賓館使用年限減去折舊金額,所得余額就是賓館價值。
重置成本法在估價時考慮特定市場存在的進入障礙,如對特定區域賓館建設實行嚴格限制,或擬建賓館無法獲得合適土地等,因此,在對擬發展項目進行可行性評估時,這種方法非常有效。新開業的賓館由于缺少經營歷史數據,無法應用其他估價方法,這種方法可能是合適的估價方法。
與其他商業性物業不同,賓館折舊由三個部分組成：
一是賓館的物理折舊——財產的物理磨損。二是賓館的功能過時——與新建的具有同等功能的賓館相比,因賓館內部布置、風格和設計上缺乏吸引力而導致的價值損失。三是賓館的外觀過時——外部原因導致的價值損失。也就是說,賓館折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時和外觀過時。由于賓館特別容易發生功能過時和外觀過時,而這些因素往往難以衡量和調整。因此,在對開業時間較長的賓館進行估價時,需要進行高度主觀的和非連續折舊估計,從而使估價結果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另一個主要缺陷是,不能反映基于未來收入流的投資理念。
（二）交易金額比較法
交易金額比較法假設賓館購買方只愿意支付不多于近期同類賓館交易金額的價格。這種方法只關心市場上近交易的同類賓館的成交價格,而不考慮賓館的重置成本和未來產生凈收入的價值。估價結果是對當前市場狀況的真實反映,容易為交易雙方所接受。為了在實踐中有效地使用這種方法,估價機構需要獲得及時的、可證實的和可比較的交易數據。
對于像零售業房地產這樣的物業來說,估價機構獲得足夠的交易數據相對容易。與這些市場不同,賓館估價在數據收集上存在以下困難:,賓館市場上的買主、賣主以及交易數量不多,可作為估價基準的交易更少。其次,大量賓館交易合同不公開,估價機構難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同賓館的規模、質量、市場定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。后,不同時期的賓館交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價格進行跨時期調整。一般來說,基準酒店交易金額只有在經過大規模調整后,才能用于比較。
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