海南洋浦XXX國際貿易免稅中心項目

可行性研究報告


二零二三年十二月
目 錄
一、概述 1
（一）項目概況 1
（二）項目單位概況 3
（三）編制依據 3
（四）主要結論和建議 4
二、項目建設背景、需求分析及產出方案 6
（一）項目建設背景 6
（二）規劃政策符合性 10
（三）項目建設必要性 14
（四）項目市場需求分析 17
三、項目選址與要素保障 27
（一）項目選址 27
（二）項目建設條件 27
（三）要素保障分析 30
四、項目建設方案 32
（一）總體建設方案 32
（二）建設管理方案 46
五、項目運營方案 49
（一）經營方案 49
（二）安全保障方案 51
（三）運營管理方案 53
六、項目投融資與財務方案 55
（一）投資估算 55
（二）盈利能力分析 60
（三）財務可持續性分析 62
七、項目影響效果分析 64
（一）經濟影響分析 64
（二）社會影響分析 65
（三）生態環境影響分析 66
（四）資源和能源利用效果分析 69
八、項目風險管控方案 72
（一）風險識別與評價 72
（二）風險管控方案 73
九、研究結論及建議 76
（一）主要研究結論 76
（二）問題與建議 76
十、附表、附圖和附件 77
附表1 銷售收入預測表 77
附表2 總成本表 79
附表5 工資及福利表 80
附表6 利潤與利潤分配表 81
附表7 固定資產折舊費用表 82
附表8 無形資產及遞延資產攤銷表 83
附表9 流動資金估算表 84
附表10 資產負債表 85
附表11 資本金現金流量表 86
附表12 財務計劃現金流量表 87
附表13 項目投資現金量表 89
附表14 借款償還計劃表 91


一、概述
（一）項目概況
1.1項目名稱
海南XX寰球港國際貿易免稅中心項目
1.2項目建設單位

1.3項目建設性質
新建項目
1.4項目建設地點
本項目位于洋浦經濟開發區吉浦路東側、普瑞街南側、普瑞社區西側，毗鄰洋浦港碼頭，距離海南洋浦保稅港區約500米，屬于洋浦商業區中心地帶，周邊規劃成熟、配套齊備，交通暢達，區位優勢明顯。
1.5項目負責人
報告編制人：186，，0072，，8890（微）楊剛 工程師
1.6項目投資規模
本項目總投資為92973.00萬元，其中，建安工程費用為45354.95萬元，土地費用為25046.00萬元，其他費用為10943.39萬元，預備費3628.66萬元，建設期利息為6000.00萬元，鋪底流動資金為2000.00萬元。
1.7項目建設內容
本項目由南北相鄰2個地塊構成，總占地面積24217.64平方米（南區11843.82平方米、北區12429.04平方米），兩地塊用途均為商業商務混合用地，其中商業計容面積不小于總計容面積50%，容積率為2.0，總建筑面積76806.79平方米（南區37396.84平方米、北區39409.95平方米），地上計容面積48545.72平方米，規劃設計南北2棟位置錯開，層高80米塔樓和8棟地上3層圍合式連續商業綜合體（商業鋪面及免稅品展示區），享受270度三面海景，地理環境。其中2棟塔樓建筑面積21516.18平方米，圍合式商業建筑面積26117.6平方米，地下一層停車場面積20458.76平方米。
1.8項目資金來源
本項目總投資資金92973.00萬元人民幣，資金來源為項目企業自籌資金42973.00萬元，申請銀行D款50000.00萬元。
1.9項目實施工期
整個項目已開始規劃報建，預計項目工期3年。
1.10主要經濟技術指標
項目主要經濟技術指標表
序號 項目名稱 單位 數據和指標
一 主要指標
1 項目用地面積 ㎡ 24217.64
1.1 南區 ㎡ 11843.82
1.2 北區 ㎡ 12429.04
2 項目總建筑面積 ㎡ 76806.79
2.1 地上建筑面積 ㎡ 56348.03
2.2 地下建筑面積 ㎡ 20458.76
3 建筑密度 % 34.53%
4 容積率 - 2.00
5 綠地率 % 30.04%
6 機動車位 輛 584.00
7 總投資資金，其中： 萬元 92973.00
7.1 建安工程費 萬元 45354.95
7.2 土地費 萬元 25046.00
7.3 工程建設其他費用 萬元 10943.39
7.4 預備費用 萬元 3628.66
7.5 財務費 萬元 6000.00
7.6 鋪底流動資金 萬元 2000.00
二 主要數據
1 項目正常運營年收入 萬元 15382.99
2 年均銷售收入 萬元 11596.41
3 年平均利潤總額 萬元 6483.86
4 年均凈利潤 萬元 4862.89
5 年均房產稅及附加 萬元 77.94
6 年均增值稅 萬元 649.46
7 年均所得稅 萬元 1620.96
8 項目定員 人 50
9 建設期 年 3
三 主要評價指標
1 項目投資利潤率 % 6.97%
2 項目投資利稅率 % 7.76%
3 稅后財務內部收益率 % 6.79%
4 稅前財務內部收益率 % 9.75%
5 稅后財務凈現值(ic=5%) 萬元 9,075.35
6 稅前財務凈現值(ic=5%) 萬元 24,459.71
7 投資回收期(稅后)含建設期 年 19.12
8 投資回收期(稅前)含建設期 年 14.34
9 盈虧平衡點 % 74.95%
（二）項目單位概況



（三）編制依據
1.《人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；
2.《中央關于支持海南全面深化的指導意見》；
3.《“十四五”對外貿易發展規劃》；
4.《辦公廳關于加快發展外貿新業態新模式的意見》；
5.《海南省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》；
6.《海南自由貿易港建設總體方案》；
7.《海南省人民辦公廳關于進一步優化營商環境降低市場主體制度性交易成本的實施意見》；
8.《海南省數字化轉型總體方案(2022—2025)》；
9.《海南省人民辦公廳關于促進內貿流通健康發展的實施意見》；
10.《海南省金融業“十四五”發展規劃》；
11.《海南省“十四五”建設國際旅游消費中心規劃》；
12.項目公司提供的發展規劃、有關資料及相關數據；
13.國家公布的相關設備及施工標準。
（四）主要結論和建議
本項目研究“海南洋浦寰球港國際貿易免稅中心項目”的設計與實施，項目旨在打造一個集內外資國際貿易企業集聚和孵化、企業形象及產品展示平臺、會議交流中心、金融需求、外匯兌換、進出口免稅手續辦理、免稅稅務政策引導、生活配套等一站式服務的綜合性國際貿易免稅中心。
該項目選址于海南洋浦經濟開發區，周邊基礎設施完善，交通便利，具備良好的建設條件。同時，該項目得到了當地的大力支持，政策優惠和資金扶持也將為項目的順利實施提供保障。
通過對目標市場進行深入調研和分析，我們發現該項目具有較大的市場潛力。目前，海南自由貿易港的建設正在加速推進，免稅購物已成為其重要特色之一，吸引著越來越多的消費者前來購物。同時，洋浦經濟開發區的交通便捷、旅游資源豐富，也為該項目提供了廣闊的發展空間。
本項目建設對于促進海南的經濟發展、提升貿易便利化水平、增強海南的競爭力具有重要意義。同時，這也將為當地居民和游客提供更多的購物選擇和消費體驗，進一步推動海南的對外開放和國際合作，提升海南洋浦的城市形象和度，增強城市的吸引力和影響力，推動當地經濟和社會的快速發展。
本次項目的實施符合我國、海南省以及洋浦經濟開發區國際貿易免稅產業發展政策，符合我國國民經濟可持續發展的戰略目標。項目將帶動當地就業，增加當地利稅，帶動當地經濟發展。項目建設還將形成產業集群，拉大產業鏈條，對洋浦經濟開發區、海南省乃至我國的經濟發展起到很大的促進作用。因此，本項目的建設不僅會給項目企業帶來很好的經濟效益，還具有很強的社會效益。
建議本次項目可行性研究報告被批復后，應抓緊進行項目后期建設及規劃設計工作，以的理念，搞好項目投資、規劃設計、技術開發、設備采購等事宜。準備好充足的資金加快項目進度，以時間爭效益，盡快組織實施。

二、項目建設背景、需求分析及產出方案
（一）項目建設背景
1、國家層面
本報告有中投信德楊剛186，，0072，8890（微）工程師編制，請勿復制。更多案例參考或報告的定制詢楊剛本人。