重慶飯店設(shè)備評估

飯店是一種商業(yè)性物業(yè)。長期以來,有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價(jià)的實(shí)踐和研究主要集中在零售、業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)飯店估價(jià)方法的研究并不多見。因此,無論是估價(jià)機(jī)構(gòu)還是投資者,在評估飯店價(jià)值時(shí),都沒有太多的選擇余地,往往借用面向其他商業(yè)性物業(yè)開發(fā)的估價(jià)方法。
　　飯店價(jià)值由四個(gè)部分組成:土地、建筑物、內(nèi)部設(shè)施和商譽(yù)等。就土地和建筑物而言,飯店與其他商業(yè)性物業(yè)一樣,可以按照同樣的原理進(jìn)行估價(jià),但是,飯店業(yè)所的一些特點(diǎn),如飯店用途單一、需要特殊的管理經(jīng)驗(yàn),以及飯店價(jià)值與其未來產(chǎn)生凈收入的能力直接相關(guān)等,使得飯店估價(jià)在較大程度上不同于其他商業(yè)性物業(yè)。
  傳統(tǒng)的飯店價(jià)值評估方法
　　在一般情況下,傳統(tǒng)的飯店價(jià)值評估方法主要是以下兩種：
　　（一）重置成本法
　　重置成本法假設(shè)購買者愿意支付不多于建造具有同等設(shè)施水平飯店成本的價(jià)格,既不考市場愿意支付的價(jià)格,也不考慮飯店未來產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。估價(jià)時(shí),按當(dāng)前價(jià)格估計(jì)飯店建造成本,然后根據(jù)飯店使用年限減去折舊金額,所得余額就是飯店價(jià)值。重置成本法在估價(jià)時(shí)考慮特定市場存在的進(jìn)入障礙,如對特定區(qū)域飯店建設(shè)實(shí)行嚴(yán)格限制,或擬建飯店無法獲得合適土地等,因此,在對擬發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估時(shí),這種方法非常有效。新開業(yè)的飯店由于缺少經(jīng)營歷史數(shù)據(jù),無法應(yīng)用其他估價(jià)方法,這種方法可能是
　　合適的估價(jià)方法。
　　與其他商業(yè)性物業(yè)不同,飯店折舊由三個(gè)部分組成：
一是飯店的物理折舊——財(cái)產(chǎn)的物理磨損。二是飯店的功能過時(shí)——與新建的具有同等功能的飯店相比,因飯店內(nèi)部布置、風(fēng)格和設(shè)計(jì)上缺乏吸引力而導(dǎo)致的價(jià)值損失。三是飯店的外觀過時(shí)——外部原因?qū)е碌膬r(jià)值損失。也就是說,飯店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過時(shí)和外觀過時(shí)。由于飯店特別容易發(fā)生功能過時(shí)和外觀過時(shí),而這些因素往往難以衡量和調(diào)整。因此,在對開業(yè)時(shí)間較長的飯店進(jìn)行估價(jià)時(shí),需要進(jìn)行高度主觀的和非連續(xù)折舊估計(jì),從而使估價(jià)結(jié)果的可靠性和有效性大打折扣。這種方法的另一個(gè)主要缺陷是,不能反映基于未來收入流的投資理念。
　　（二）交易金額比較法
　　交易金額比較法假設(shè)飯店購買方只愿意支付不多于近期同類飯店交易金額的價(jià)格。這種方法只關(guān)心市場上近交易的同類飯店的成交價(jià)格,而不考慮飯店的重置成本和未來產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。估價(jià)結(jié)果是對當(dāng)前市場狀況的真實(shí)反映,容易為交易雙方所接受。為了在實(shí)踐中有效地使用這種方法,估價(jià)機(jī)構(gòu)需要獲得及時(shí)的、可證實(shí)的和可比較的交易數(shù)據(jù)。
　　對于像零售業(yè)房地產(chǎn)這樣的物業(yè)來說,估價(jià)機(jī)構(gòu)獲得足夠的交易數(shù)據(jù)相對容易。與這些
　　市場不同,飯店估價(jià)在數(shù)據(jù)收集上存在以下困難:,飯店市場上的買主、賣主以及交易數(shù)量不多,可作為估價(jià)基準(zhǔn)的交易更少。其次,大量飯店交易合同不公開,估價(jià)機(jī)構(gòu)難以獲得足夠的可靠交易信息。再者,不同飯店的規(guī)模、質(zhì)量、市場定位和設(shè)施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。后,不同時(shí)期的飯店交易數(shù)據(jù)不能直接應(yīng)用,需要對作為基準(zhǔn)的飯店交易價(jià)格進(jìn)行跨時(shí)期調(diào)整。一般來說,基準(zhǔn)飯店交易金額只有在經(jīng)過大規(guī)模調(diào)整后,才能用于比較。