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郴州工廠拆遷評估、養牛場損失補償評估

  方是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用三方立的判斷才能公平。即便是三方評估機構來評估價值，但如果拆遷方還是設定一個指導價的話，就不能體現三方的立判斷。

   海潤京豐資產評估有限公司（簡稱海潤京豐），是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資格的全國性評估公司。公司匯聚了大批行業，數十位法律、經濟、會計、工程技術領域的級人才，同時與國外評估機構及準則保持著密切的合作關系。公司具備的評估方法和手段，完善效的管理體系和服務團隊，是一家集人才、技術、經驗于一體的評估機構。

  遇到征地拆遷時，各被拆遷方知道拆遷的消息后心力交瘁，三個實質性的生活問題困擾著我們：

  1.如果企業拆遷，短期內根本無法找到幾家合適、穩定、可靠的生意伙伴，那么大批量庫存怎么處理？

  2.如果企業拆遷，自己原來的生意就會面臨違約，而且已經生產的成品要怎么辦？

  3.企業拆遷簡單，里邊的設備、配套附屬設施，包括員工突然間的失業怎么安排？

從客觀事實角度講需要注意的問題：

企業拆遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對于企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關系到需要工廠拆遷的拆遷方，還涉及作為當事人的企業。一般來說，工廠拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，下中就這三個階段分別進行一些分析：

(一)拆遷前的準備階段：

1、因工廠的客戶得知該企業拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移；

2、拆遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會；

3、由于工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處于不利地位；

4、由于工廠將要拆遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產管理；

5、工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括：

1、生產經營中仍需要支付的費用：

a 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工后勤服務的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求；b、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用；c 、管理費用；d 、不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。

2、財務費用：

因工廠拆遷的利息支出。在這一階段，拆遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。

(三)拆遷后生產恢復階段：

在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；后使工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

  北京海潤京豐資產評估事務所依法立執業，勤勉盡責，為社會各界提供、、規范的評估服務，出具委托人的合法權益的評估報告。歡迎您的垂詢！