土地租金評估專項流程

　　權屬核驗：核對宗地原始資料，確認土地使用權取得、使用情況及權屬狀態。

　　實地勘查：以企業申報表為依據，調查宗地登記狀況、權利狀況、用途、建筑物及地上附著物;了解地理位置、周邊環境、交通、市政配套;核查面積、臨街狀況、形狀、地質地形、容積率等。

　　市場調?。合虍數叵嚓P部門獲取基準地價、地價指數及各項取費標準。

　　價值測算：根據宗地實際，選用收益法進行估算。

　　評估人員經實地勘察并分析收集的資料后，基于評估原則，結合評估對象實際情況及估價目的，采用收益法測算土地租金價格。

　　具體公式如下：

　　收益法計算公式：

　　A=V×(Y?g)/(1-(1+q/1+y)*n)

　　(式中：A-凈收益、V-土地價值、Y-報酬率(%)、g-租金增值率(%)、n-收益年限)

　　土地年租金 = (年凈收益 + 年運營費用 - 租賃押金的利息收入) ÷ (1 - 空置率)

　　采用成本法測算硬化場地重置成本，選取適當報酬率換算為租賃凈收益，并納入管理費、保險費、稅金等支出，反推計算得出場地硬化租金;終場地年租金 = 土地年租金 + 場地硬化租金。

　　租金評估所需資料清單

　　基礎資料：委托人/產權持有人營業執照(副本)、名稱變更證明、《資產評估申報表》、國有企業經濟行為文件(如董事會/股東會決議、國資部門評估立項批復)、《房屋建筑物現場勘察表》、待租房屋平面圖。

　　產權資料：已辦產權的《不動產權證書》等;未辦產權的買賣合同、繼承證明(公證書/判決書/調解書)、批文、契稅發票、面積測繪報告。

　　財務資料：已出租房屋的租賃合同。

　　租金評估的合理性需以評估為支撐。評估機構依據規則，采用科學方法對資產價值進行客觀、公正的判斷，為交易雙方提供協商基礎，平息爭議，促成產權讓渡。需注意，評估結果并非終成交價，實際價格仍取決于雙方討價還價能力，但評估的邏輯(明確目的、確定價值類型)是必要前提。

　　資產評估作為立、公正的第三方中介服務，是市場經濟體制的重要補充，通過成本法、收益法、市場法三大國際公認方法實現價值評定。其中，市場法適用于租賃市場活躍場景，通過可比實例修正得出價格;收益法適用于預期收益可預測場景，計算年凈收益與選定報酬率;成本法則適用于市場數據缺失或凈收益難預測場景，通過成本累加確定價值。

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　　租金評估的用途有很多，不僅可以幫助決策者合理評定租金，確保公平公正的租賃價格，也是物業、國企年末審計的必要報告，可以防止國有資產的流失，如您有房屋租金需要評估，可以咨詢我們。