評估方法

　　企業價值評估的基本方法主要有收益法

　　1市場法和資產基礎法。

　　企業價值評估中的收益法,是指將預期收益資本化或者折現,確定評估對象價值的評估方法:收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。

　　企業價值評估中的市場法,是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較:確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法:

　　企業價值評估中的資產基礎法,是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎,合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值:確定評估對象價值的評估方法ρ

　　《資產評估準則△—企業價值》規定,注冊資產評估師執行企業價值評估業務:應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基本方法的適用性,恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。

　　根據評估目的、評估對象t價值類型、資料收集情況等相關條件,以及三種評估基本方法的適用條件,由于難以找到可比企業,因此不適合采用市場法。該公司屬于從事房地產開發的項目公司,經營情況受國家宏觀調控政策影響較大;另外部分土地還處于待開發狀態,規劃、設計尚不確定,公司未來的項目開發具有不確定性,因此也不適合采用收益法;故本次評估采用資產基礎法。

　　1.流 動資產

　　評估范圍內的流動資產主要包括貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款、存貨。

　　(1)貨幣資金,包括現金和銀行存款,通過現金盤點、核實銀行對賬單、銀行函證等,以核實后的價值確定評估值。

　　(2)各種應收款項在核實無誤的基礎上,根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的,按全部應收款額計算評估值;對于很可能收不回部分款項的,在難以確定收不回賬款的數額時,借助于歷史資料和現場調查了解的情況,具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等,按照賬齡分析法,估計出這部分可能收不回的款項,作為風險損失扣除后計算評估值;對于有確鑿根據表明無法收回的,按零值計算;賬面上的“壞賬準各”科目按零值計算。

　　(ω 預付賬款,根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值。對于能夠收回相應貨物的或權利的,按核實后的賬面值作為評估值。對于那些有確鑿證據表明收不回相應貨物,也不能形成相應資產或權益的預付賬款,其評估值為零。

　　(4)存貨=周轉材料,根據清查核實后的數量乘以現行市場購買價,再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其他合理費用,得出各項評估基準日的市場價格,再乘以成新率確認評估值。

　　(5)存貨-開發成本,根據委估資產特點以及賬面價值的構成,對于估價對象已取得當地建設規劃部門批準文件并已開始施工的,根據高佳使用原則,選用假設開發法評估。對于尚未開發的土地,根據評估師所收集資料情況,采用市場法評估。對于開發成本中項目前期費用及建筑工程規費,按核實后賬面值確定評估值。

　　(6)存貨-開發產品是企業已經開發完成處于銷售階段的房地產,對于這部分存貨的評估ˉ般采用市場比較法評估房地產的公允價值,再針對其作為企業存貨的特點進行修正,用開發產品預計可實現銷售金額減去銷售費用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅以及適當數額的凈利潤等確定開發產品的評估值

　　開發產品評估價值=預計銷售金額ˉ銷售費用ˉ銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-適 當數額的凈利潤

　　其中已簽訂銷售合同的按照銷售合同確定銷售金額: