甲醛通常為無色氣體，有刺激性氣味。易溶于水和乙醚，水溶液濃度高可達55% ，能與乙醇、丙酮等有機溶劑按任意比例混溶，不溶于石油醚。液體在較冷時久貯易混濁，在低溫時則形成三聚甲醛沉淀。 蒸發時有一部分甲醛逸出，但多數變成三聚甲醛。
氧化還原性
甲醛化學性質十分活潑。在金屬或金屬氧化物催化作用下，易被還原為甲醇；氧化時可生成甲酸或二氧化碳和水甲醛為強還原劑，在微量堿性時還原性更強，在空氣中能緩慢被氧化成甲酸。
縮合反應
甲醛自身能進行縮合反應，在一般商品中，都加入10%-12%的甲醇作為抑制劑，否則會發生聚合。能與醛和酮進行醇醛縮合反應。容易與氨或胺化合物縮合，例如與氨反應，生成烏洛托品，與尿素縮合生成二羥甲基脲。甲醛與合成氣縮合，可生產乙二醇。
親核加成
由于氧原子的電負性比碳原子的大，因此氧帶有負電性，碳帶有正電性，親核試劑容易向帶正電的碳進攻，導致π鍵異裂，兩個σ鍵形成。
急性毒性
甲醛的急性中毒表現為對皮膚、黏膜的刺激作用。吸入高濃度甲醛可導致呼吸道激惹癥狀，打噴嚏、咳嗽并伴鼻和喉嚨的燒灼感；此外，還可誘發支氣管哮喘、肺炎、肺水腫。經消化道一次性大量攝入甲醛可引起消化道及全身中毒性癥狀，口腔、咽喉和消化道的腐蝕性燒傷，腹痛，抽搐、死亡等。皮膚接觸甲醛可引起過敏性皮炎 、色斑 、皮膚壞死等病變。 入經口攝入10~ 20mL甲醛溶液可致死 。
應急措施
1、立即使患者脫離現場，必要時應輸氧。
2、及時更換被污染的衣物，過敏者給予治療。
3、皮膚、粘膜接觸后，先用大量的清水沖洗，再用2%的碳酸氫鈉或肥皂水清洗。

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健康住宅指在符合住宅基本要求的基礎上，健康要素，以人類居住健康的可持續發展的理念，滿足居住者生理、心理和社會多層次的需求，為居住者其創造一個健康、安全、舒適和環保的住宅和社區。

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